最近楼市的小阳春让不少人心里犯嘀咕，要不要买房、该怎么买，成了很多家庭的纠结事。而马云作为最懂趋势的商业观察者之一，他过往几次对楼市、地产相关的真实判断，事后看都踩准了市场的核心变化。今天咱们就顺着他真实可查的言论和判断逻辑，结合最新的政策走向、权威数据和真实市场案例，聊聊未来3年楼市大概率会走的4大转变，给准备买房和卖房的朋友一份实在的参考，全是干货，不搞虚的。
一、马云历次谈及楼市：不谈预言，只讲规律，次次踩中核心
马云从不会对楼市做“房价涨多少、跌多少”的绝对化预言，但其每次谈及楼市、住房相关话题，都是从最底层的市场规律出发，寥寥数语却点透趋势，这也是大家愿意听他看法的核心原因。
2008年前后，他在内部多次鼓励员工买房，直言“能买70平就借钱买100平”，彼时城镇化刚起步，住房从福利品转向商品，人口持续向城市集聚，他谈及的核心，是抓住“供需失衡下的基础需求红利”；
2013年双11期间，他在接受媒体采访时谈及商业地产，明确表示“目前商业地产价格奇高，希望通过网购的发展，削弱传统商业的力量，当大家都选择网上购物时，传统商圈的商铺需求就会减少，商业地产的价格自然会降下来”，核心是看到“业态变革对资产价值的影响”，后续全国商铺空置率飙升、临街商铺价格回调，印证了他谈及的这一规律 ；
2017年，他在杭州全球投资峰会上谈及住房，直言“过去八年房价大涨，八年之后中国最便宜的东西可能就是房子”，核心是提醒大家“楼市要回归居住本质，投机泡沫终会褪去”，而此后三四线城市房价回调、一线城市告别普涨，也印证了这一观点。
马云看楼市的核心逻辑始终清晰：尊重人口流动规律、紧跟政策导向、回归商品本质、相信行业终将理性。而未来3年楼市的四大走向，正是这个逻辑在当下楼市的直接延伸和落地。
二、未来3年，楼市或大概率迎来4大转变
转变一：L型筑底+结构性分化，冰火两重天成常态
马云当年鼓励买房，是因为城镇化初期的普涨红利；而他判断商业地产降温，是因为价值分化——这个逻辑放到现在的住宅市场，完全适用。
贝壳研究院5月最新监测数据显示，4月一线城市二手房成交环比涨18%、同比涨26%，深圳南山南贸花园单月房价涨26.64%，北京昌平紫金书院涨幅超20%；而三四线城市成交环比跌5.6%，东北、中西部不少三四线城市新房去化周期超36个月，房价持续承压，甚至部分房源降价10%仍难成交。
2026年4月以来，深圳松绑核心区限购、广州推出“穗八条”、苏州提高公积金贷款额度，各地政策也并非“撒胡椒面”，而是精准托底核心城市的合理需求，这和马云谈及的“人口资源集聚决定房价支撑”高度契合。未来3年，全国楼市整体会进入慢跌磨底的L型筑底阶段，既无大幅上涨的基础，也无全面下跌的可能；而城市、板块的分化会进一步加剧，一线及强二线核心区温和回暖，三四线及远郊板块持续去库存，这是大概率的趋势。
转变二：政策“托底不刺激”，因城施策精准发力
很多人盼着楼市再来一次“大水漫灌”，但马云从始至终都没鼓励过炒房，反而一直强调“房子是给真正需要的人住的”——这和当下的政策导向高度契合。
2026年5月，全国楼市政策的核心基调就是“托底不刺激、因城施策精准发力”，所有政策都围绕刚需和改善需求展开：需求端，首套房贷利率普遍跌到2.8%-3.5%，公积金5年期以上利率低至2.6%，创近20年新低，首付比例首套最低15%、二套20%，苏州更是将个人公积金贷款额度提至150万，家庭200万，大幅降低刚需购房门槛；供给端，保交楼专项债常态化、房企融资“白名单”持续扩容，住建部明确“控增量、去库存、优供给”的方向，通过城市更新和城中村改造盘活存量房源，化解交付风险。
这些政策没有一个是为了推高房价，而是为了稳市场、保交付、让刚需买得起房，和马云“反对投机、支持合理居住需求”的观点高度呼应。未来3年，这种精准发力的政策基调不会变，“大水漫灌”式的救市政策再也不会出现，政策只会持续向刚需、改善需求倾斜。
转变三：住房回归居住本质，“择房时代”全面到来
马云一直强调“任何商品，最终都要回归其核心价值”，放到房子上，核心价值就是居住。而现在的楼市，已经彻底从“有房就行”的时代，进入了“选好房才靠谱”的时代。
中指研究院5月报告显示，全国改善型房源成交占比已经达到62%，大户型、高品质、好物业、近地铁/学区的房源，成了市场的香饽饽；反观那些无电梯、物业差、配套弱的“老破小”，即使在核心城市，也逐渐被边缘化——北京昌平同一片区，紫金书院111㎡的改善户型5月涨幅超20%，而隔壁无电梯的老破小降价10%，还挂了3个月没卖出去，这就是最真实的市场表现。
现在购房者的买房逻辑也彻底变了，从过去的“能不能买得起”，变成了现在的“值不值得住”，中介直言“现在客户看房，先问物业好不好，再看有没有地铁学区，最后才谈价格”。未来3年，“择房”会成为买房的核心，选不对房子，哪怕在核心城市，也可能面临流动性差、保值性弱的问题，而马云谈及的“居住为核心”，会成为购房者最核心的选房标准。
转变四：行业模式转型，现房销售+国企主导+微利常态
马云做商业多年，始终坚信“没有哪个行业能靠暴利走得远，最终都会回归理性，靠产品和服务赚钱”，这一商业逻辑延伸到房地产行业，就是“房地产的暴利时代已经结束，未来会变成一个和制造业一样的微利行业”。
这一判断，正在当下的房地产行业快速落地。2026年5月，雄安、北京、杭州等城市持续扩大现房销售试点，期房预售制正在逐步退出，购房者越来越看重“看得见、摸得着”的现房，广州天河某央企现房盘五一期间热销40套，认购金额突破5亿元，成交环比大涨280%，而旁边的民企期房盘去化率不足30%，就是最好的证明；房企格局也在加速重塑，2026年一季度数据显示，国企、央企及优质民企的市场占比已经超过60%，中小房企要么转型要么加速出清，交付能力和品牌口碑成了房企的核心竞争力。
更关键的是，房地产的利润水平已经回归理性，现在房企的净利润率普遍在3%-5%，和制造业基本持平，再也不是过去那种“拿地就涨、开盘就赚”的暴利时代。未来3年，房地产行业会彻底完成模式转型，现房销售成为主流、国企央企占据主导、微利成为常态，这是行业回归理性的必然结果，也正印证了马云的核心判断。
三、给普通购房者的3条实在建议，贴合马云的楼市逻辑
结合马云预言未来楼市的核心观点，以及未来3年的楼市走向，给刚需、改善、想投资的朋友各一句实在话，简单好记：
1. 刚需族：一线及强二线城市，遇到地段、配套合适的房源，该出手就出手——现在利率、首付都是政策红利期，核心区的房子有人口和资源支撑，不用过度观望；
2. 改善族：优先选现房、国企开发、物业口碑好的改善型房源——居住体验是房子的核心价值，这类房源未来的保值性和流动性，远胜普通房源；
3. 投资客：别再想着靠买房暴富了——楼市已经没有普涨红利，核心区的房子顶多实现保值，三四线及远郊的房子风险远大于收益，谨慎再谨慎。
马云预言的未来楼市，其实没有讲什么高深的道理，无非是回归最基本的市场规律和事物本质。而未来3年的楼市，也会越来越理性，房子会彻底回归居住的本质——这对普通人来说，其实是最好的时代，因为买房终于不用再靠“赌趋势”，而是靠“选房子”，选到适合自己住的好房子，就是最靠谱的选择。
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